부동산 중개 수수료(복비)는 어떻게, 누가 내는 건가요?
부동산 거래를 할 때, 많은 분들이 중개 수수료를 누가 부담해야 하는지 궁금해하실 겁니다. 매수자나 매도자가 공인중개사에게 중개 수수료를 지불하는 것이 당연하게 여겨지지만, 상황에 따라 다를 수 있습니다. 이번 글에서는 다양한 상황에서 중개 수수료를 누가 부담해야 하는지 알아보겠습니다.
개요
부동산 거래는 많은 사람들에게 중요한 재정적 결정입니다. 이 과정에서 발생하는 다양한 비용 중 하나가 바로 부동산 중개수수료입니다. 부동산 중개수수료는 부동산 중개인이 제공하는 서비스에 대한 보상으로, 거래 금액에 비례해 산정됩니다.
부동산 중개 수수료란?
부동산 중개 수수료, 흔히 말하는 '복비'는 공인중개사법 제32조에 따라 중개 의뢰인으로부터 받는 '소정의 보수'를 의미합니다. 주택 매매, 임대 등의 거래 과정에서 중개인이 제공하는 정보, 상담, 계약서 작성 등의 서비스에 대한 보상입니다.
상황별 중개 수수료 부담 주체
1. 최초 임대차 계약 체결 시
처음 임대차 계약을 체결할 때는 임대인과 임차인이 각각 자신이 의뢰한 공인중개사에게 중개 수수료를 지불하는 것이 원칙입니다. 임차인은 집을 구하기 위해, 임대인은 집을 임대하기 위해 중개 의뢰를 하기 때문입니다.
2. 임대차 계약 갱신 시
기존 계약을 갱신할 때는 임대인과 임차인 모두 새로운 중개 의뢰를 하지 않기 때문에 중개 수수료를 부담하지 않습니다. 다만, 갱신 계약서가 필요할 경우 공인중개사에게 계약서 작성을 의뢰하는 경우가 있는데, 이때는 대필료를 절반씩 부담하는 것이 일반적입니다.
3. 임대차 계약 만료 시
임대차 계약이 만료되면 임차인은 새로운 집을 찾아 떠나고, 임대인은 새로운 임차인을 찾기 위해 집을 내놓습니다. 이때는 임대인이 새로운 중개 의뢰를 하기 때문에 중개 수수료를 부담합니다. 임차인은 새로운 집을 구하기 위한 중개 수수료를 따로 지불해야 합니다.
4. 임차인의 정당한 계약 해지 통보 시
임차인이 정당한 이유로 계약 해지 통보를 하는 경우, 예를 들어 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 행사 후 해지 통보를 하는 경우, 임대인이 중개 의뢰를 하기 때문에 중개 수수료를 부담합니다. 정당한 이유로 계약을 해지하는 임차인에게 중개 수수료를 부담시키지 않습니다.
현실은 관행
하지만, 임대차계약을 중도 해지하는 임차인에게 중개보수를 부담시키는 관행이 오래전부터 존재해왔다. 많은 사람들이 중개보수가 소액이라는 이유로 반환을 포기해 이를 악용하는 임대인도 늘어나고 있다. 특히 법 지식이 부족하고 시간적, 경제적 여유가 없는 20대와 30대 임차인들이 주로 피해를 보고 있다.
법적으로 계약 갱신 청구나 묵시적 갱신을 통해 중도 해지 시 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 묵시적 갱신은 계약 갱신 의사 표시가 없을 경우 자동 갱신되는 방법으로, '주택임대차보호법' 제6조에 명시돼 있습니다. 계약 갱신 청구권은 임대차 기간 종료 6개월에서 2개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 제도입니다.
두 경우 모두 임차인은 중도 해지를 요구할 수 있으며, 중개보수를 부담할 의무가 없습니다. 다만 중도 해지 시 계약 해지를 통지한 날로부터 3개월 후에 효력이 발생하며, 이는 임대인에게 보증금을 마련할 시간을 보장하기 위해서 입니다.
5. 계약의 합의 종료 시
임대차 계약 도중 임차인과 임대인의 합의로 계약을 종료하는 경우, 임차인이 중개 수수료를 부담하는 것이 일반적입니다. 임차인은 계약 기간 도중 계약을 해지할 권리가 없기 때문에, 임대인의 동의가 필요합니다. 따라서 임차인이 계약을 조기 종료하고 이사할 경우, 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많습니다.
주택의 중개보수 기준
부동산 중개 수수료율은 주택과 주택이외의 부동산으로 구분됩니다. 주택의 경우에는 매매, 임대차 계약의 거래가격에 따라 차등 적용되며 주택이외의 부동산은 일괄적으로 수수료율이 적용됩니다. 여기서는 주택에 대한 것만 다룹니다.
주택 매매계약의 중개보수 기준
- 5천만 원 미만일 경우 수수료율은 매매가격의 0.6% 이내( 최대 받을 수 있는 금액은 25만 원)
- 5천만 원 이상~2억 원 미만일 경우 0.5% 이내(최대 금액은 80만 원)
- 2억 원 이상~9억 원 미만까지는 0.4% 이내
- 9억 원 이상부터 12억 원 미만까지는 0.5% 이내
- 12억원 이상부터 15억 원 미만까지는 0.6% 이내
- 15억 원 이상일 경우 매매가격의 0.7% 이내
주택 임대차계약의 중개보수 기준
- 5000만원 미만: 상한요율 0.5%(최대 20만원)
- 5000만원 이상~1억원 미만: 0.4%(최대 30만원)
- 1억원 이상~6억원 미만: 0.3%
- 6억원 이상~12억원 미만: 0.4%
- 12억원 이상~15억원 미만: 0.5%
- 15억원 이상: 0.6%
월세 계약의 경우 보증금과 차임이 있는데 이런 경우 거래금액 계산 방법은 보증금+월차임×100으로 계산을 하면 됩니다.
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하에 일정설비를 갖춘 경우 0.4% 이내에서 중개 의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정합니다.
부동산 중개수수료 절감을 위한 협상 팁
부동산 거래를 진행할 때 중개수수료는 큰 부담이 될 수 있습니다. 하지만 중개수수료는 협상을 통해 조정할 수 있는 여지가 있습니다.
- 시장 조사 및 정보 수집: 협상을 시작하기 전에, 먼저 지역 부동산 시장에 대한 정보를 충분히 수집하는 것이 중요합니다. 주변의 중개수수료 평균을 파악하고, 다른 중개인의 수수료를 비교해보세요. 이를 통해 협상의 근거를 마련할 수 있습니다.
- 협상의 타이밍: 협상의 타이밍도 중요한 요소입니다. 거래 초반보다는 계약이 거의 성사될 무렵에 중개수수료를 협상하는 것이 유리할 수 있습니다. 이 시점에서 중개인은 거래를 완료하고 수수료를 받을 의욕이 높기 때문에, 협상에 더 유연할 가능성이 큽니다.
- 중개인의 입장 이해하기: 중개인의 입장을 이해하고 존중하는 자세도 필요합니다. 중개인은 자신의 서비스에 대한 대가로 수수료를 받기 때문에, 그들의 노력을 인정하는 태도를 보이는 것이 중요합니다. 중개인과의 신뢰 관계를 구축하면 협상에서 더 유리한 위치를 점할 수 있습니다.
- 구체적인 금액 제안: 막연히 "수수료를 낮춰주세요"라고 요청하기보다는 구체적인 금액을 제안하는 것이 효과적입니다. 예를 들어, "총 거래 금액의 0.4%를 수수료로 제안합니다"와 같이 명확한 금액을 제시하면 중개인도 이에 대해 구체적으로 답변하기 쉬워집니다.
- 패키지 거래 제안: 여러 개의 부동산 거래를 동시에 진행하는 경우, 패키지 거래를 제안할 수 있습니다. 예를 들어, 집을 사고 팔 때 같은 중개인을 이용한다면, 중개수수료를 낮추는 조건으로 두 거래를 모두 맡기는 것입니다. 이는 중개인에게도 이득이 되므로 협상이 원활할 수 있습니다.
- 수수료 외의 혜택 제안: 수수료를 낮추는 대신 다른 혜택을 제공하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 예를 들어, 중개인의 다른 서비스(예: 법률 자문, 인테리어 상담 등)를 추가로 이용하거나, 중개인의 명함이나 웹사이트를 주변에 홍보해주는 등의 제안을 할 수 있습니다.
- 법적 기준 준수 확인: 중개수수료 협상 시 법적 기준을 반드시 확인하고, 이를 근거로 협상에 임하세요. 법적 상한선을 넘는 수수료를 요구하는 중개인과 거래하지 않도록 주의해야 합니다. 법적 기준을 제시하면 중개인이 무리한 요구를 하지 못하게 할 수 있습니다.
- 서면 계약 체결: 협상 결과를 반드시 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 구두로 합의한 사항은 추후 분쟁의 소지가 있으므로, 수수료를 포함한 모든 조건을 계약서에 명확히 기재하고 서명하도록 합니다.
부동산 중개수수료 협상은 거래 비용을 절감할 수 있는 중요한 방법입니다. 시장 조사, 협상의 타이밍, 중개인의 입장 이해, 구체적인 금액 제안, 패키지 거래 제안, 수수료 외의 혜택 제안, 법적 기준 준수 확인, 서면 계약 체결 등 다양한 전략을 활용하여 중개수수료를 효과적으로 협상할 수 있습니다. 현명한 협상을 통해 부동산 거래에서 더 나은 결과를 얻으시길 바랍니다.
임차인을 옥죄는 부당한 특약
최초 계약 시 임대인이 금전적 피해를 줄이기 위해 부당한 특약을 강요해도 계약 약자인 임차인은 이를 거절하기 어려운게 현실입니다.다. 한국공인중개사협회 관계자는 "계약기간 범위 내에서만 특약이 적용되므로 묵시적 갱신까지 이어지지 않으며, 법에 따라 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 주장할 수 있다"고 조언했습니다.
임대차 분쟁은 오랜 기간 존재해 왔으며, 2020년 임대차보호법 개정 이후 계약 갱신 청구권이 생기면서 분쟁 사례가 오히려 더 많아졌습니다. 부당한 금전 손실이 있는 경우 소송을 통해 돌려받을 수 있지만, 소액 소송은 더 많은 비용과 시간이 들게 된다. 임차인이 법 지식에 취약한 점을 악용하는 임대인과 중개업자들이 많습니다.
법의 모호성으로 인한 분쟁
임대인에 대한 배려 없이 중도 해지를 요구하는 임차인도 많이 존재하므로, 임대인에 대한 배려가 필요하다는 의견도 있습니다. 부동산 계약은 협의가 중요한 만큼 상호 간 이해가 필요하지만, 법의 모호성도 문제입니다. 법령 해석에 따라 입장이 다를 수밖에 없는 임대차 분쟁은 고질적인 문제로 지적돼 왔습니다.
반려동물 사육 금지나 시설 보수 책임 등 중요 계약 사항을 대부분 특약으로 규정하고 있어 법적 분쟁의 소지가 다분히 많기때문에, 전문가들은 임대차보호법의 구체성을 확보할 필요가 있다고 강조합니다.
결론
부동산 중개 수수료는 상황에 따라 부담 주체가 달라질 수 있습니다. 임차인과 임대인은 계약 과정에서 중개 수수료 부담 주체를 명확히 합의하는 것이 중요합니다. 아쉬운 상황에 처한 사람이 누군지를 고려하여 부담 주체를 결정하면 보다 합리적인 결정을 할 수 있을 것입니다. 그래도 헷갈리신다면 위의 상황별 설명을 참고하여 중개 수수료 부담 주체를 확인하시기 바랍니다.