분양가상한제는 주택의 분양 가격을 일정 수준 이하로 제한하여 주택 시장의 안정성을 꾀하는 정책입니다. 그러나 이 제도가 의도치 않게 시장 불안을 초래할 수 있다는 우려가 있습니다. 이 글에서는 분양가상한제가 어떻게 부작용을 초래할 수 있는지, 특히 주택 공급 부족, 투기 수요 증가, 시장 왜곡 등의 측면에서 살펴보겠습니다.
2024년 분양가상한제 적용 지역
2024년 분양가상한제 적용 지역은 다음과 같습니다.
1) 서울특별시:
- 강남구
- 서초구
- 송파구
- 용산구
2) 경기도:
- 과천시
- 고양시
- 화성시
3) 기타 지역:
- 3기 신도시
4) 공공택지개발지구
분양가상한제는 주택 분양 가격을 일정 수준 이하로 제한하여 주택 시장의 안정을 도모하는 정책입니다. 이를 통해 주택 가격 상승을 억제하고 서민들의 주거 부담을 줄이는 데 목적이 있습니다.
분양가상한제의 적용 기준
분양가상한제의 적용 기준은 다음과 같습니다
투기과열지구에서 다음 조건 중 하나 이상에 해당할 때 적용됩니다
- 직전 12개월간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우
- 직전 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 넘는 경우
- 직전 3개월간 주택거래량이 20% 이상 증가한 경우.
공공택지에서 건축되는 공동주택은 자동으로 분양가상한제가 적용됩니다.
민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정되는 지역에서도 적용됩니다.
분양가상한제의 적용 지역이 되면
전매제한과 실거주 의무의 규제가 생긴다.
1) 전매제한
- 수도권: 3년
- 비수도권 : 1년
2) 실거주 의무
입주 가능일로 부터 2~5년의 실거주의무가 생긴다.
공급 감소, 신축 아파트 가격 급등, 청약 경쟁 과열… '로또 청약'의 악순환
2019년 10월, 서울의 27개 동이 분양가상한제 지역으로 지정되며 제도는 다시 부활했습니다.
분양가상한제는 택지비와 건축비를 합산해 분양가를 책정하는 규제로, 아파트 가격 상승을 억제하기 위해 과거 정부들이 사용했던 수단입니다. 1977년에 아파트 분양 가격을 통제하기 위해 처음 도입되었으나, 공급 부족 문제로 인해 민간주택에 대한 적용은 폐지되었다가, 문재인 정부 들어 재도입되었습니다.
하지만 분양가상한제는 서울의 집값 안정에 실패했습니다. 이 제도 하에서는 주변 시세보다 낮은 가격에 아파트를 공급할 수 있어, 청약에 당첨되면 큰 시세 차익을 얻을 수 있는 '로또 청약' 문제가 발생했습니다. 실제로, 민간 분양가상한제 하에서 공급된 서울의 아파트들은 높은 청약 경쟁률을 기록했습니다. 또한, 집값 급등 우려 지역에 적용되다 보니, 정부가 특정 지역의 가치를 보증해주는 효과를 가져와 특정 지역으로의 쏠림 현상이 나타났습니다.
장기적으로 보면, 분양가상한제가 오히려 공급을 위축시키고 투기 수요를 자극하여 집값을 상승시키는 부작용이 있다는 지적이 있습니다. 공급이 부족해진 상황에서 새 아파트의 가격이 급등하고, 이를 저렴하게 구매하려는 수요가 증가해 청약 경쟁이 과열되면서 악순환이 발생하고 있습니다. 이러한 현상을 막기 위해서는 청약 당첨으로 인한 과도한 이익을 제한해야 한다는 의견이 많습니다.
분양가상한제를 해제할 경우, 해당 지역의 분양가가 상승하여 주변 시세를 자극할 수 있다는 우려도 있습니다. 최근 '마포 자이 힐스테이트 라첼스'의 사례처럼, 분양가가 주변 시세보다 높게 책정된 후 강북 지역 가격이 상승한 사례가 있습니다. 국토교통부는 이러한 이유로 분양가상한제를 쉽게 해제하지 못하고 있다고 설명했습니다.
현재 서울의 강남 3구와 용산구에만 분양가상한제가 남아 있으며, 이는 주택 구입에 막대한 자금을 보유한 사람들만 혜택을 누릴 수 있게 만들어, 신혼부부나 생애 첫 주택 구입자 같은 사회적 배려 대상자들에게 불리한 제도라는 지적이 있습니다.
이에 따라 분양가상한제를 즉각 폐지하기보다는, 청약 제도를 실수요자를 위한 주택 공급과 주거 안정이라는 본래 목적에 맞도록 보완해야 한다는 의견이 힘을 얻고 있습니다. 한 가지 제안으로는 '채권입찰제' 도입이 있습니다. 이는 청약자가 채권 매입 희망가를 제시하여 높은 금액 순으로 아파트를 분양받는 제도로, 채권입찰제로 얻은 자금을 공공주택 공급 재원으로 활용하는 것입니다. 2006년 판교신도시에서 한 차례 시행된 바 있습니다.
그러나 이 제도도 분양가상한제와 마찬가지로 건설 사업자의 수익을 줄여 장기적으로 주택 공급을 줄이는 결과를 초래할 수 있습니다. 또한, 채권 매입 비용이 주택 가격을 상승시킬 위험도 있습니다. 따라서 청약 제도 개선은 단기 및 장기 대책을 모두 고려해야 한다는 의견이 많습니다.
전문가들은 정부의 8월 공급 대책에 수도권 공공택지 조기 공급, 비아파트 공급 확대, 재건축 초과이익환수제 경감 등 다양한 정책이 포함되어야 한다고 조언합니다. 분양가상한제 보완책도 이러한 맥락에서 제기되고 있습니다.